Ein Immobilienprojekt beschränkt sich nicht darauf, eine Immobilie zu finden und beim Notar zu unterschreiben. Um ein Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen, müssen bereits in den ersten Wochen drei Dimensionen berücksichtigt werden: die finanzielle Solidität über die Dauer, die energetische Konformität der angestrebten Immobilie und die rechtliche Absicherung jeder Phase. Eine Vernachlässigung einer dieser Dimensionen kann zu Mehrkosten oder Blockaden führen, die hätte vorhergesehen werden können.
Liquidität und Immobilienprojekt: über das einfache Kaufbudget hinaus
Die Kreditfähigkeit und das Eigenkapital ermöglichen es, das Budget für den Erwerb festzulegen. Sie sagen jedoch nichts über das finanzielle Risiko aus, das nach der Unterzeichnung entsteht.
Die wahre Gefahr liegt in den Monaten nach dem Kauf, wenn die Kosten sich anhäufen: Grundsteuer, Wohngeldaufrufe, erste unerwartete Reparaturen, mögliche Mietausfälle bei einer Investition. Ein Immobilienkredit, der auf das Maximum der Verschuldungsfähigkeit ausgelegt ist, lässt keinen Spielraum, um diese Ausgaben zu decken.
Um die tatsächliche Machbarkeit eines Projekts zu bewerten, muss nicht das Kaufbudget, sondern das Haltebudget für die ersten zwölf Monate berechnet werden. Dies umfasst die Rückzahlung des Kredits, die Kreditnehmerversicherung, die laufenden Kosten, die bei den Besichtigungen identifizierten Arbeiten und eine Liquiditätsreserve, die mehreren Monatsraten entspricht. Die Anzeigen und die verfügbaren Tools auf der Website Immobilier du Net ermöglichen es, den angezeigten Preis einer Immobilie schnell mit den Realitäten des lokalen Marktes zu vergleichen, bevor man sich verpflichtet.
Der von den Banken festgelegte Verschuldungsgrad stellt eine Obergrenze dar, kein Ziel. Unterhalb dieser Obergrenze zu bleiben, schützt die Liquidität im Falle unvorhergesehener beruflicher Ereignisse oder steigender Kosten.
Energieausweis: ein Verhandlungs- und finanzielles Sicherheitsinstrument
Der Energieausweis (DPE) ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Ein ungünstiger DPE hat direkte Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und deren Vermietbarkeit. Immobilien, die in den energieintensivsten Kategorien eingestuft sind, sehen sich zunehmenden Einschränkungen bei der Vermietung gegenüber.
Bei einer Besichtigung sollte der DPE als Finanzanalysewerkzeug gelesen werden. Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, aber in einer niedrigen Kategorie eingestuft ist, erfordert energetische Sanierungsarbeiten, deren Kosten einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen können. Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizungsanlage, Fenster: Jeder Posten sollte von einem Fachmann beziffert werden, bevor ein Angebot unterbreitet wird.
Den DPE in der Preisverhandlung nutzen
Ein detaillierter Kostenvoranschlag für die energetischen Standards stellt ein objektivierbares Verhandlungsargument dar. Dem Verkäufer die tatsächlichen Kosten der notwendigen Arbeiten zur Erreichung einer akzeptablen Energieklasse zu präsentieren, stärkt ein Angebot unter dem geforderten Preis.
Käufer, die die Kosten der energetischen Sanierung in ihr Angebot einbeziehen, verhandeln auf faktischer Basis, nicht auf einer Einschätzung. Dieser Ansatz funktioniert besonders gut bei Immobilien, die lange zum Verkauf standen, wo der Verkäufer bereits seine Erwartungen angepasst hat.
- Immer den DPE vor der ersten Besichtigung anfordern, um Immobilien, die im Vergleich zum Gesamtbudget zu energieintensiv sind, herauszufiltern
- Vor der Abgabe eines Kaufangebots einen Kostenvoranschlag für die energetische Sanierung von einem qualifizierten Handwerker erstellen lassen
- Die Förderfähigkeit der Immobilie für Renovierungsbeihilfen (MaPrimeRénov’, zinsfreier Ökokredit) überprüfen, um den Finanzierungsplan anzupassen
Rechtliche Sicherheit zwischen Vorvertrag und notarieller Beurkundung
Der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Beurkundung dauert in der Regel mehrere Monate. In dieser Phase sind die rechtlichen Risiken am höchsten, und Fehler können am teuersten sein.
Die aufschiebenden Bedingungen schützen den Käufer, vorausgesetzt, sie sind präzise formuliert. Die Klausel zur Kreditbeschaffung muss beispielsweise den Betrag, die Laufzeit und den maximalen Zinssatz des gesuchten Kredits angeben. Eine zu vage Klausel kann als erfüllt angesehen werden, auch wenn die erhaltenen Bedingungen ungünstig sind.
Dokumentenprüfung vor der Unterzeichnung
Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags sollten mehrere Dokumente sorgfältig gelesen werden, über den DPE hinaus:
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten und mögliche Streitigkeiten offenbaren
- Das Wartungsheft des Gebäudes und das technische Gesamtgutachten, die den Zustand der Gemeinschaftsbereiche anzeigen
- Die Abrechnung der Wohngemeinschaftskosten der letzten beiden Jahre, um eine Kostenabweichung zu erkennen
- Der Stand der im Grundbuch verzeichneten Dienstbarkeiten und Hypotheken
Der Notar spielt eine Prüfungsrolle, greift jedoch auf die ihm übermittelten Dokumente zurück. Der Käufer hat ein Interesse daran, diese Unterlagen im Voraus zu beschaffen, um sie zu prüfen, falls nötig mit Hilfe eines unabhängigen Rechtsberaters.
Immobilienkredit und Kreditnehmerversicherung: oft vernachlässigte Punkte
Die Angebote für Immobilienkredite zu vergleichen, beschränkt sich nicht auf den nominalen Zinssatz. Die Gesamtkosten des Kredits hängen auch vom effektiven Jahreszins (TEA) ab, der die Bearbeitungsgebühren, die geforderten Sicherheiten und die Kreditnehmerversicherung umfasst.
Die Kreditnehmerversicherung macht einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Seit der Möglichkeit, die Versicherung jederzeit zu wechseln, kann der Wettbewerb zwischen den Kreditnehmerversicherungen erhebliche Einsparungen über die Laufzeit des Kredits hinweg generieren. Die Sicherheiten sollten mindestens Tod, Invalidität und Arbeitsunfähigkeit abdecken.
Der Zeitplan für die Freigabe der Mittel verdient ebenfalls besondere Aufmerksamkeit. Bei einem Kauf mit Arbeiten muss die Freigabe mit dem Zeitplan der Baustelle koordiniert werden. Eine Diskrepanz zwischen den Mittelabrufen und den Bankzahlungen schafft Liquiditätsengpässe, die durch ein einfaches Gespräch mit dem Bankberater im Voraus hätten vermieden werden können.
Das letzte zu überprüfende Element bleibt die Kohärenz zwischen der Finanzierungsstruktur und dem Lebensprojekt. Eine Mietinvestition und eine Hauptwohnung erfordern nicht die gleiche Kreditlaufzeit, das gleiche Maß an Eigenkapital oder die gleichen Sicherheiten. Eine Struktur, die auf den Projekttyp (Laufzeit, Eigenkapital, Sicherheiten) abgestimmt ist, begrenzt die Abweichungen zwischen den geplanten Raten und der Realität der finanziellen Ströme.