Ein Immobilienangebot beschränkt sich nicht auf einen Preis, der in einer Anzeige angezeigt wird. Es kombiniert eine Immobilie, einen Marktumstand, einen steuerlichen Rahmen und einen Verhandlungsspielraum. Die beste Offerte für ein Kaufprojekt zu finden, setzt voraus, dass man diese vier Dimensionen beherrscht, noch bevor man einen Verkäufer kontaktiert.
Jeanbrun-Regelung: ein neuer steuerlicher Rahmen, der rentable Immobilienangebote neu gestaltet
Das Ende des Pinel-Gesetzes am 31. Dezember 2024 hat den wichtigsten steuerlichen Hebel für die Investition in Neubauten im Mietbereich beseitigt. Projekte, die vor diesem Datum begonnen wurden, behalten ihren Vorteil, aber seit dem 1. Januar 2025 sind keine neuen Pinel-Operationen mehr möglich.
Die Jeanbrun-Regelung (auch bekannt als Relance Logement), die im Finanzgesetz 2026 verankert ist, übernimmt die Rolle. Sie ermöglicht es, jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises von den erhaltenen Mieten abzuziehen, bis zu einem Limit von 12.000 Euro pro Jahr, im Austausch für ein Engagement zur unbefristeten Vermietung von mindestens neun Jahren.
Zwei strukturelle Unterschiede ändern die Suche nach Angeboten im Vergleich zu Pinel. Erstens gilt die Jeanbrun-Regelung ohne Zonierung, auf dem gesamten französischen Territorium, sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf, für Erwerbungen, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 getätigt werden. Zweitens müssen die Mieten unter dem Marktniveau (in drei Stufen) mit Einkommensbedingungen für die Mieter gedeckelt sein.
Beim Durchstöbern der Immobilienangebote auf Vivez Décorez können Sie alte Immobilien zur Renovierung in mittelgroßen Städten entdecken, die nicht für die früheren zonierten Regelungen in Frage kamen. Diese Immobilien stellen heute einen ungenutzten Pool dar, den Investoren, die diese regulatorische Änderung noch nicht berücksichtigt haben, nicht erschlossen haben.
Immobilienanzeigen mit geringer Sichtbarkeit: Wo man suchen sollte, um den Preis zu verhandeln
Die großen Portale (Leboncoin, SeLoger, Bien’ici) konzentrieren nahezu den gesamten Verkehr. Eine Immobilie, die auf diesen Plattformen veröffentlicht wird, erhält in angespannten Märkten innerhalb weniger Stunden Dutzende von Anfragen. Der Wettbewerb unter Käufern verringert mechanisch den Verhandlungsspielraum.
Immobilienanzeigen mit geringer Sichtbarkeit bieten einen gegenteiligen Vorteil. Sie umfassen mehrere Kategorien:
- Immobilien, die mit schlechten Fotos oder einer unvollständigen Beschreibung veröffentlicht werden, die weniger Klicks generieren, aber nicht weniger tatsächliches Potenzial haben
- Gerichtliche Verkäufe und Auktionen, die über die Websites der Gerichte oder Notarkammern zugänglich sind und oft von privaten Käufern ignoriert werden
- Exklusive Mandate, die von lokalen Agenturen gehalten werden, die manchmal mehrere Tage lang in großen Aggregatoren nicht präsent sind
Eine schlecht präsentierte Immobilie online lässt sich leichter verhandeln als eine Immobilie, deren Anzeige von einem Fachmann für Immobilienmarketing optimiert wurde. Die aktive Suche nach diesen Anzeigen erfordert mehr Zeit, bietet jedoch Zugang zu Preisen unter dem lokalen Markt.
Aggregatoren und automatisierte Benachrichtigungen
Anstatt jede Website einzeln zu überwachen, zentralisieren Immobilienaggregatoren die Anzeigen mehrerer Portale. Einige, wie Pretto Search, decken in Echtzeit etwa fünfzehn Websites ab. Die Geschwindigkeit ist entscheidend: Auf einem Markt, in dem die Immobilien schnell verkauft werden, eine Benachrichtigung innerhalb einer Stunde nach der Veröffentlichung zu erhalten, macht den Unterschied zwischen dem Besuch der Immobilie oder der Entdeckung, dass sie bereits unter Vertrag ist.
Immobiliensuche Kriterien: nach Rendite filtern, nicht nur nach Preis
Die meisten Käufer filtern nach Preis, Fläche und Lage. Diese drei Kriterien sind notwendig, reichen jedoch nicht aus, um ein gutes Angebot für ein Investitionsprojekt oder sogar eine später weiterverkaufte Hauptwohnung zu identifizieren.
Ein Filter nach Preis pro Quadratmeter im Vergleich zum kommunalen Durchschnitt offenbart die tatsächlichen Abschläge. Eine Wohnung, die zu einem attraktiven Gesamtpreis angeboten wird, kann über dem Marktpreis im Verhältnis zu ihrer Fläche liegen. Umgekehrt kann ein hoher Listenpreis einen Quadratmeterabschlag in einem aufstrebenden Viertel verschleiern.
Für die Mietinvestition ist das Verhältnis zwischen der erwarteten Miete und dem Kaufpreis (brutto Rendite) der erste Filter. Miet- und Verkaufsdaten sind als offene Daten auf data.gouv.fr für etwa einhundert französische Städte verfügbar. Diese Daten mit dem vom Verkäufer geforderten Preis zu vergleichen, ermöglicht es, Abweichungen zu erkennen.
Die Falle der isolierten Bruttorendite
Eine hohe Bruttorendite in einer Stadt mit geringer Mietnachfrage garantiert nichts. Leerstände, Hausgeld und Grundsteuer können die theoretische Rentabilität aufzehren. Die Nettorendite nach Kosten ist der einzige verlässliche Indikator, um zwei Immobilienangebote miteinander zu vergleichen.
Verhandlung des Kaufpreises: konkrete Hebel gegenüber dem Verkäufer
Die Verhandlung beginnt nicht mit dem Angebot. Sie wird im Voraus durch das Sammeln von Informationen vorbereitet, die der Verkäufer oft nicht vermutet:
- Die Dauer der Verkaufsanzeige (sichtbar auf bestimmten Portalen oder durch Nachfrage beim Makler): Nach mehr als drei Monaten wird der Verkäufer in der Regel flexibler
- Die Historie der aufeinanderfolgenden Preisreduzierungen, die die psychologische Grenze des Verkäufers anzeigt
- Die erforderlichen Arbeiten, die von einem Handwerker vor dem Angebot geschätzt werden, um sie in ein dokumentiertes Verhandlungsargument umzuwandeln
- Das Energieeffizienzdiagnose (DPE): Eine Wohnung, die mit F oder G eingestuft ist, erfordert Renovierungsarbeiten vor der Vermietung, was einen Abschlag rechtfertigt
Ein Käufer, der ein Angebot mit einem genehmigten Finanzierungsplan und einem genauen Kostenvoranschlag für die Arbeiten vorlegt, erhält eine andere Aufmerksamkeit als jemand, der einfach einen niedrigeren Preis ohne Begründung anbietet.
Die Vorbereitung des Finanzierungsdossiers vor dem Besuch beschleunigt die Entscheidungsfindung des Verkäufers. Eine vorläufige Bankzusage oder eine aktuelle Kreditberechnung zeigen, dass das Projekt ernsthaft ist, was ebenso viel wie der angebotene Betrag wiegt.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 bietet ein besonderes Fenster: Die Jeanbrun-Regelung eröffnet Chancen für Immobilientypen und Gebiete, die bisher wenig im Fokus standen. Automatisierte Überwachungswerkzeuge reduzieren die Zeit zwischen der Veröffentlichung einer Anzeige und dem ersten Besuch. Die Qualität eines Angebots misst sich weniger am angezeigten Preis als an der Differenz zwischen diesem Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie, nachdem die Arbeiten, die Besteuerung und die Rendite in die Berechnung einbezogen wurden.
