Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, sein Erspartes in Immobilienfonds zu investieren oder einfach sein eigenes Hauptwohnsitz zu erwerben: Immobilien bleiben die bevorzugte Anlageform der Franzosen. Der Kontext von 2026 verändert die Situation in mehreren Punkten, und einige Investorenreflexe sollten überdacht werden.
Rückgang der privaten Investoren im Mietsektor: eine Wende, die es zu verstehen gilt
Seit mehreren Jahren sinkt der Anteil der Mietinvestitionen an den Transaktionen deutlich. Netzwerke wie Laforêt geben an, dass der Mietsektor nur noch einen geringen Anteil der Verkäufe ausmacht. Dieser Rückgang trägt direkt zur Verringerung des Angebots an verfügbaren Mietwohnungen bei.
Warum dieser Rückgang? Mehrere Faktoren kumulieren sich. Die Besteuerung des LMNP-Status wurde 2025 verschärft, indem die Abschreibungen in die Berechnung des Kapitalgewinns reintegriert wurden. Das Pinel-System endete am 1. Januar 2025 und beseitigte einen Steuerhebel, der viele Erstinvestoren motivierte.
Das Ergebnis: Die Haushalte bevorzugen nun das, was die Notare als “Eigeninvestition” bezeichnen. Konkret bevorzugen Käufer, für sich selbst zu erwerben, anstatt zu vermieten. Vermögensstudien, insbesondere in der Île-de-France, bestätigen einen deutlichen Rückgang der privaten Investoren über fünf Jahre. Für alle, die einen Einstieg in den Markt erwägen, ermöglicht es die Konsultation des Immobilienleitfadens von Zenith Actu, die aktuellen Marktanalysen zu vergleichen, bevor man sich positioniert.
Mietdruck und Mieten: Was der Markt wirklich zeigt
Der massive Abgang privater Investoren hat einen mechanischen Effekt: das Angebot an Mietwohnungen verknappen sich in angespannten Gebieten. Die Mieter bleiben länger in ihrer Wohnung, da es an Alternativen mangelt. Die Aufenthaltsdauer verlängert sich, was die Rotation und den Zugang zum Mietmarkt weiter verringert.
Für einen Investor hat dieser Mietdruck zwei Gesichter. Einerseits sinkt das Risiko von Leerständen in Metropolen und Universitätsstädten. Andererseits wird die Mietpreisregulierung verstärkt. Die Verlängerung dieses Systems in mehreren Agglomerationen schränkt die Möglichkeit ein, den Mietpreis frei festzulegen.
Sie ziehen den Kauf einer Mietwohnung in einer Mittelstadt in Betracht? Die Frage, die sich nicht mehr stellt, ist “Werde ich einen Mieter finden?”, sondern vielmehr “Zu welchem Mietpreis und mit welcher Nettorendite nach Kosten und Besteuerung?”.
Mietrendite im Jahr 2026: Die Posten, die die Rendite belasten
Die Bruttorendite einer Mietimmobilie sagt nicht viel aus, wenn man die tatsächlichen Kosten vergisst. Hier sind die Posten, die von unerfahrenen Investoren oft unterschätzt werden:
- Die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren, manchmal erheblich von Jahr zu Jahr, gestiegen ist.
- Die Arbeiten zur energetischen Sanierung: Seit der schrittweisen Verbotsregelung für das Vermieten von energetisch ineffizienten Immobilien (DPE F und G) kann die Renovierung einer alten Immobilie ein erhebliches Budget erfordern, bevor man die erste Miete erhält.
- Die delegierte Mietverwaltung, die in der Regel zwischen sechs und acht Prozent der erhaltenen Mieten kostet und die Nettomarge schmälern kann.
- Die Besteuerung der Mieteinnahmen: Im realen Regime sind die Kosten absetzbar, aber im Mikro-Immobilienregime deckt der Pauschalabzug nicht immer die tatsächlichen Ausgaben.
Eine Nettorendite von drei bis vier Prozent bleibt 2026 akzeptabel, setzt jedoch einen kontrollierten Kaufpreis, vorab geplante Arbeiten und eine optimierte Besteuerung voraus. Die in einigen Anzeigen angegebenen Bruttorenditen von sieben oder acht Prozent verschleiern fast immer einen Teil dieser Kosten.
Immobilienkredite und Zinssätze: Abwägen zwischen Laufzeit und Gesamtkosten
Nach dem Rückgang, der 2024 begann, haben sich die Zinssätze 2025 stabilisiert und bleiben auf einem von den Maklern als attraktiv angesehenen Niveau. Die Banken gewähren weiterhin Immobilienkredite, aber die Regel für die maximale Verschuldung wird strikt angewendet.
Die Verlängerung der Kreditlaufzeit ermöglicht es, die monatliche Rate zu senken und unter diesem Schwellenwert zu bleiben. Im Gegenzug steigen die Gesamtkosten des Kredits über fünfundzwanzig Jahre im Vergleich zu zwanzig Jahren erheblich. Vergleichen Sie vor der Unterzeichnung die Gesamtkosten (Zinsen plus Versicherung) und nicht nur den nominalen Zinssatz.
Ein oft vernachlässigter Punkt: die Kreditnehmerversicherung. Seit dem Gesetz Lemoine ist es möglich, diese jederzeit zu wechseln. Über die gesamte Laufzeit des Kredits kann diese Ersparnis mehrere Tausend Euro ausmachen.
Immobilienfonds und Alternativen zur direkten Vermietung
Für diejenigen, die die Verwaltung einer Mietimmobilie abschreckt, bietet der Immobilienfonds einen einfacheren Einstieg. Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne eine Immobilie direkt zu kaufen. Der Einstiegspreis ist erschwinglich, und die Verwaltung wird vollständig delegiert.
Die SCPI Pinel sind seit 2025 nicht mehr zeichnungsfähig, aber andere Kategorien bleiben verfügbar: Rendite-SCPI, europäische SCPI, thematische SCPI (Gesundheit, Logistik). Die Liquidität bleibt ein Schwachpunkt, da der Verkauf von Anteilen mehrere Wochen oder länger dauern kann, je nach Marktbedingungen.
Das Immobilien-Crowdfunding stellt eine weitere Option dar. Es finanziert Projekte zur Förderung oder Renovierung über kurze Zeiträume. Die angegebene Rendite ist oft hoch, aber das Risiko eines Kapitalverlusts besteht tatsächlich, und mehrere Plattformen haben in den letzten Jahren Ausfälle erlebt.
Die Wahl zwischen direkter Vermietung, SCPI und Crowdfunding hängt von drei Parametern ab: der Zeit, die Sie für die Verwaltung aufwenden können, Ihrer Risikotoleranz gegenüber Illiquidität und Ihrem Anlagehorizont. Eine Immobilieninvestition sollte mindestens über zehn Jahre hinweg gedacht werden, unabhängig von der gewählten Form. Diejenigen, die eine schnelle Rendite suchen, werden oft von den Eintrittskosten und der Besteuerung beim Ausstieg überrascht.