Een appartement kopen om te verhuren, zijn spaargeld in vastgoed investeren of gewoon zijn hoofdverblijf verwerven: vastgoed blijft de favoriete investering van de Fransen. De context van 2026 verandert de situatie op verschillende punten, en sommige investeerdersreflexen verdienen het om herzien te worden.
Terugtrekking van particuliere investeerders in de huurmarkt: een ommekeer om te begrijpen
Al enkele jaren daalt het aandeel van de huurinvesteringen in de transacties aanzienlijk. Netwerken zoals Laforêt geven aan dat de huurmarkt niet meer dan een minderheidsaandeel van de verkopen vertegenwoordigt. Deze terugtrekking draagt rechtstreeks bij aan de afname van het aanbod van beschikbare huurwoningen.
Waarom deze terugtrekking? Verschillende factoren stapelen zich op. De belasting op de LMNP-status is in 2025 verstrengd met de herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde. Het Pinel-systeem is op 1 januari 2025 beëindigd, waardoor een belastingvoordeel is verdwenen dat veel eerste investeerders motiveerde.
Het resultaat: huishoudens geven nu de voorkeur aan wat notarissen “eigenaar-investering” noemen. Concreet, kopers geven de voorkeur aan kopen voor zichzelf in plaats van om te verhuren. Vermogensstudies, met name in Île-de-France, bevestigen een merkbare terugtrekking van particuliere investeerders over vijf jaar. Voor iedereen die overweegt om te investeren, biedt de vastgoedgids van Zenith Actu de mogelijkheid om recente marktanalyses te vergelijken voordat men zich positioneert.
Huurdruk en huren: wat de situatie echt laat zien
De massale vertrek van particuliere investeerders heeft een mechanisch effect: het aanbod van huurwoningen neemt af in de krappe gebieden. Huurders blijven langer in hun woning, door gebrek aan alternatieven. De verblijfsduur neemt toe, wat de rotatie en toegang tot de huurmarkt verder vermindert.
Voor een investeerder heeft deze huurdruk twee gezichten. Aan de ene kant vermindert het risico van leegstand in de grote steden en universiteitssteden. Aan de andere kant wordt de huurprijsregulering versterkt. De verlenging van dit systeem in verschillende agglomeraties beperkt de mogelijkheid om de huurprijs vrij te bepalen.
Overweegt u een huurkoop in een middelgrote stad? De vraag die u zich moet stellen is niet langer “zal ik een huurder vinden?” maar eerder “tegen welke huurprijs, en met welke netto-rendement na kosten en belastingen?”.
Huur rendement in 2026: de posten die de opbrengst drukken
Het bruto rendement van een huurpand zegt niet veel als we de werkelijke kosten vergeten. Hier zijn de posten die vaak door beginnende investeerders worden onderschat:
- De onroerende voorheffing, die in veel gemeenten de afgelopen jaren is gestegen, soms aanzienlijk van het ene jaar op het andere.
- De kosten voor energienormen: sinds de geleidelijke verbod op het verhuren van energieverspillende woningen (DPE F en G), kan het renoveren van een oud pand een aanzienlijk budget vereisen voordat men de eerste huur ontvangt.
- De uitbestede huurbeheer, die doorgaans tussen de zes en acht procent van de ontvangen huren kost, wat de netto-marge aantast.
- De belasting op onroerend goed: in het werkelijke regime zijn de kosten aftrekbaar, maar in het micro-onroerend goed de forfaitaire aftrek dekt niet altijd de werkelijke uitgaven.
Een netto rendement van drie tot vier procent blijft correct in 2026, maar dit veronderstelt een beheersbare aankoopprijs, vooruitziende werkzaamheden en een geoptimaliseerde belasting. De bruto rendementen van zeven of acht procent die in sommige advertenties worden weergegeven, verbergen bijna altijd een deel van deze kosten.
Hypotheek en rente: kiezen tussen duur en totale kosten
Na de daling die in 2024 begon, zijn de rentevoeten in 2025 gestabiliseerd en blijven ze op niveaus die door makelaars als aantrekkelijk worden beschouwd. Banken blijven hypotheken verstrekken, maar de regel van de maximale schuldratio wordt strikt toegepast.
De looptijd van de lening verlengen maakt het mogelijk om de maandlasten te verlagen en onder deze drempel te blijven. In ruil daarvoor stijgen de totale kosten van de lening aanzienlijk over vijfentwintig jaar in vergelijking met twintig jaar. Vergelijk voor het ondertekenen de totale kosten (rente plus verzekering) en niet alleen de nominale rente.
Een vaak verwaarloosd punt: de kredietverzekering. Sinds de wet Lemoine is het mogelijk om deze op elk moment te wijzigen. Over de totale looptijd van de lening kan deze besparing enkele duizenden euro’s vertegenwoordigen.
Vastgoedfondsen en alternatieven voor directe verhuur
Voor degenen die ontmoedigd worden door het beheer van een huurpand, biedt vastgoedfondsen een eenvoudigere toegang. De SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) maken het mogelijk om in vastgoed te investeren zonder een pand direct aan te kopen. De instapdrempel is toegankelijk, en het beheer is volledig uitbesteed.
De SCPI Pinel zijn sinds 2025 niet meer beschikbaar voor inschrijving, maar andere categorieën blijven beschikbaar: rendement SCPI, Europese SCPI, thematische SCPI (gezondheid, logistiek). De liquiditeit blijft een zwak punt, omdat het verkopen van aandelen enkele weken kan duren, of zelfs langer afhankelijk van de marktomstandigheden.
Vastgoed crowdfunding is een andere optie. Het financiert promotie- of renovatieprojecten op korte termijn. Het weergegeven rendement is vaak hoog, maar het risico van kapitaalverlies is reëel, en verschillende platforms hebben de afgelopen jaren wanbetalingen gekend.
De keuze tussen directe verhuur, SCPI en crowdfunding hangt af van drie parameters: de tijd die u kunt besteden aan het beheer, uw tolerantie voor het risico van illiquiditeit, en uw beleggingshorizon. Een vastgoedinvestering moet minimaal over tien jaar worden overwogen, ongeacht de gekozen vorm. Degenen die op zoek zijn naar een snel rendement worden vaak gevangen door de instapkosten en de belasting bij verkoop.